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周忻的“折疊”實驗



春節前夕,周忻做了一個物理小實驗。


他找來兩個木樁,擱上一張A4紙,然後把一疊鈔票平放,紙塌了;然後,他把紙反複折疊,再放上那疊鈔票,紙穩穩地。


這個折紙試驗,是他在回國隔離期的所悟所得,而“折疊”在他看來就是“挫折”,“過去一年,行業折疊,企業折疊,我們麵臨的危機,比過去任何一次都要大。我們必須敢於直麵折疊,這是每家企業成長跨越的必經之路。”兩年前,周忻還提過一個“折疊”判斷:未來10年,將是大開發和不動產兩個時代折疊並行的過渡期。


長達21天,這是他難得“清閑”的日子,避開外界嘈雜,靜下心去思考行業之變,複盤創業30年的點點滴滴。周忻坦言,“隔離是一次不錯的經曆,讓我把公司的每個角落複盤了一遍,發現企業中有哪些病,該怎麽治。”


在他看來,痛在外部環境“爆冷”,政策從嚴帶來生存環境衝擊,市場急轉直下帶來銷售衝擊,房企暴雷帶來現金流衝擊,新經濟、新形勢帶來適應性衝擊。更痛在,伴隨著地產高速發展積壓了很多未解決的問題,並發成了經營上的“陳疾”。


痛,是不可回避的,隻有通過改變、轉型、重塑,治好身上所有毛病,才能實現房地產業的良性循環。為此,每一個地產人,都需要重新認識這個行業。


周忻也不例外。在這位优发国际中國董事局主席的字典裏,唯一不變的就是變。最近一年多來,他最大的動作是,优发国际聯手阿裏巴巴,打造天貓好房平台。


不到300天時間裏,天貓好房基建初具雛形,覆蓋近300座城市,日均泛DAU突破300萬,線上商戶數突破5000家。周忻的目標是,讓房地產行業的各個機構到天貓好房上來開店做生意。


作為一個地產老兵,周忻密切關注地產行業的一舉一動。連日來,國資地產商頻頻接盤民營企業旗下資產,各地陸續傳出“鬆綁”預售金監管的聲音等。這些信息,他會自己過濾一遍,然後分享給身邊的朋友。


在他眼裏,這些舉措的目的在於,保持房地產行業健康穩定的發展,能夠更好保交付、保交樓、保完工,同時按照市場行為來調節,避免過於激進,能夠給開發商自我調節的時間。除了關注開發商,他還呼籲監管層麵給予下遊供應商更多的扶持,讓他們能夠同樣有機會喘息、調整、發展。


1月26日上午,當被通知解封後,周忻想做的第一件事情是,“剃頭!”。從頭開始,又是新一年,他堅信把握折疊時代契機,經過這一輪陣痛期,整個市場、整個行業一定會變得越來越成熟,會迎來更健康的發展。


為了給优发国际3萬員工注入信心,在春節放假當天,周忻連發三封家書——《天貓好房:開端》、《克爾瑞:縱深》和《优发国际營銷:重啟》。從信中,可以清晰窺見2022年优发国际中國的戰略方向。


以下是樂居財經與优发国际(中國)控股有限公司董事局主席周忻先生的對話:


Part.01

治好沉澱多年的“痛”


樂居財經:中國房地產從大開發模式到大資管模式的折疊時代,出現了哪些新現象和新挑戰?


周忻:折紙實驗可以類比地產行業,那張紙就好比我們的行業。以前中國房地產下麵是塊板或者石頭,這張紙下麵是有一個平坦的支撐,可以輕鬆承載很多財富重量;但是現在整個行業以及麵臨的環境都出現了裂縫與問題,它下麵不再是一個實實在在的東西。隻有在這個過程中,折疊我們這張紙,就好比經曆挫折,需要戰勝很多的變化、挑戰、困難,才能繼續成長,創造和承載更多。


從大開發時代過渡到大資管時代的過程中,肯定會出現很多變化,隻是這次硬了點、急了點,大家會感到痛苦。但經曆了風雨、挫折、痛苦,更加堅定了我們必須轉型和變形,才有新的發展機會,才能迎接新時代的到來。


大開發時代並沒有結束。未來十年,大開發時代的建設繁榮和大資管時代的守護繁榮依然是會共存。換言之,中國的城市化建設和大開發規模還是存在的,我們不用追求特定的十幾萬億數字,這個數字放在任何其它國家都是無法想象的天文數字。


樂居財經:在折疊時代中,為什麽會出現“陣痛”?


周忻:打個比方,一個人大魚大肉幾十年,慢慢就會三高(高血糖、高血壓、高血脂),生病之後就會很痛苦。行業的“痛”,是點點滴滴、多年不好的問題沉澱到一定程度後並發出來的,這裏麵包括了金融的問題,開發節奏的問題,企業經營模式的問題,企業經營指導思想的問題,以及適不適合市場供需關係的問題。


行業和企業都不應該去回避“痛”,而是要通過改變和應對,讓它變得不痛。這段時間,优发国际也在反思,我們過去做了很多有價值的事情,但同時也沉澱了很多問題。


Part.02

合適的金融產品會冒出來


樂居財經:前不久,中央經濟工作會議首次提到房地產業良性循環。在你看來,什麽是房地產業的良性循環?


周忻:把(企業、行業)身上毛病治好就是良性循環。眼下,在治病的過程中,行業裏的每家企業都在努力,正如每一個細胞都在做貢獻,希望整個行業能夠走向健康穩定。


樂居財經:大開發時代,房企模式會發生怎樣的變化?


周忻:在過去20年中國房地產發展中,“規模”二字是關鍵詞,但問題恰恰出現在追求規模與高周轉中,所以未來整個行業將不會支持高負債下的高周轉模式。失去高杠杆,每家企業應該把經營做得更加紮實,將對規模的追求轉變為對品質和對利潤的追求。


樂居財經:近段時間,國資頻頻出手接盤民營房企旗下資產,您如何看待這個現象?


周忻:第一,保持房地產行業健康穩定發展;第二,能夠更好保交付、保交樓、保完工;第三,按照市場行為來調節,國資收並購的過程並不是盲目的。


樂居財經:金融行業對房地產支持的模式,未來將發生怎樣的變化?


周忻:金融和房地產是相輔相成的關係。一方麵,沒有金融的開發貸、按揭貸款,房地產和城市化都做不到今天的規模;另一方麵,房地產的土地、房子、在建工程,也是金融中的一個重要產品。房地產行業是一個巨大的資金池,而金融也是依托於各種大的資金池來做的,就此會產生多種多樣的金融產品,包括股權質押、海外債、永續債、過橋貸和並購貸等。


目前,全世界的金融體係非常發達,風控和算力都在不斷提升。當房產出現問題的時候,一定會有合適的金融產品冒出來。但是對於個體來講,如若抱著固有的思維邏輯,不去學習研究和吸收新的東西,未來將會沒有出路。


Part.03

物企會出現極端分化


樂居財經:你覺得二手房單邊代理需要突破什麽?它將在接下來為行業帶來哪些改變?


周忻:首先,需要有人去嚐試。原來地產中介的主要作用是撮合,即一手托兩家,而今天數字化時代下,所有信息都是對稱的,所以經紀行業應該更多聚焦服務。單邊代理模式的出現,並不意味著原來房地產中介模式就會立馬消失,眼下三種模式(手拉手、中介模式、單邊代理模式)仍將繼續並存。


另外,需要時間。在很長一段時間裏,中介模式可能還是主流,但是我相信單邊代理模式會慢慢成長起來,成為一個趨勢。從杭州試點以來,天貓好房已經賣出數套房子。

 

樂居財經:物業行業PE回歸,有的物企被賣掉,有的物企在大規模拓展非住宅業務,您認為未來物業行業的發展趨勢和格局是什麽?


周忻:地產暴雷也波及到了物業,警醒物業行業需要回歸本質。我認為,物業公司的價值回歸是一件大好事,讓物業行業可以冷靜下來研究未來在不動產時代,什麽樣的物企才是有真正的核心競爭力和真正的價值。


物業管理要回歸服務的本質,而物企也要“練內功”,通過科技力和服務力產生價值。未來物業管理公司的好壞是業主用腳投票,如果物管公司沒有強服務力,沒有好的業主美譽度和滿意度,這些公司未來都會出現問題。


在我看來,物業公司會出現極端的分化現象,有規模同時追求服務質量的物企,未來價值和潛力將非常大,比如萬物雲和龍湖智創;相反,那些僅拚規模的物企,未來價值會回歸,甚至會被並購。


Part.04

2022是天貓好房的開端年


樂居財經:2022年,天貓好房的核心打法是什麽?


周忻:目前,天貓好房已經成型,覆蓋了近300個城市,日均泛DAU已經突破300萬,線上商戶數突破了5000家。我將2022年定義為天貓好房的開端年。我們將繼續貫徹的核心打法包括:其一、讓用戶在買房中有好的體驗;2、讓房地產行業的各類商戶、機構到平台上開店做生意;3、聚焦交易。天貓好房是一個連接商家和購房者的交易平台,讓天下沒有難做的生意。


在生存空間變窄的背景下,天貓好房的出現,給整個地產行業數字化帶來了什麽?


過去做生意隻能通過分銷直、渠道、經銷,後來有了百貨、超市、大賣場,再之後有了線上淘寶、京東,現在還有人考慮把房子放到元宇宙裏麵去,隨著交易模式日益百花齊放,這也是地產與商業繁榮的見證。


眼下,天貓好房帶來了一種新的嚐試,我們正在努力讓大家感受到在天貓上開店是可以做生意、賺到錢;如果當開發商或者房產相關機構都認為“我應該去在線上開一家或者多家門店”,那麽我相信所謂數字化交易的過程也就完成了。


Part.05

地產上下遊供應商更應被關注


樂居財經:如果給行業建言獻策,你會說些什麽?


周忻:希望各方麵能夠給開發商自我調節的機會和時間,通過自身的“細胞”調節、恢複慢慢去解決問題,不要上來先把“激素”打進去,避免後遺症。此外,相關部門除了關注開發商,更需要關注上下遊的供應商(包括建築商、裝修公司、設計公司、營銷服務公司等)的發展與生存。他們是中國房地產大開發時代的參與者,應該給予更多的扶持,讓其能夠同樣有機會喘息、發展、調整,繼續為地產行業的下一輪發展做貢獻。


樂居財經:如何看待2022年的地產行業?


周忻:首先要麵對痛、承認痛,大多數企業都是沉浸在痛的過程中;其次要變,要去治痛,爭取要治好要活下來;再次,在折疊時代中,要不斷學習研究、不斷適應新的環境,切忌試圖去改變環境;最後,要堅定信心,中國的經濟趨勢不變,房地產兩個時代仍有很多機會。我相信大多數企業都能挺過來,並在這次挫折的過程中會有很大發展。