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2022房地產TOP500測評成果發布

2022年329日,2022房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布,備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉,《2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》發布。

這是中國房地產業協會、上海优发国际房地產研究院連續14年舉辦測評發布,已成為全麵評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

那麽房地產行業的發展現狀如何?測評從排名、規模、風險、發展、策略、趨勢六個維度展開分析,指出,房地產行業高周轉模式遇到瓶頸,短期內大部分企業的償債壓力難言改善。

在行業規模基本見頂,房企利潤空間有限,周轉情況提升緩慢的情況下,房企內部分化加劇。許多房企通過戰略收縮、調整組織架構、降本增效來控製成本。

隨著房地產行業發展邏輯改變,企業需要改變路徑依賴,真正回歸產品時代,堅持長期主義,房地產仍將是我國經濟的重要壓艙石和支柱產業。

 

排名:行業變化較大 萬科蟬聯第一

2021年相比,2022年榜單變動率明顯變大。其中,產品品質優秀,財務成本控製良好的房企排名提升明顯。規模巨大,但流動性出現問題的房企則排名下降較多。

從區域劃分看,華東、華南、中部地區占比,同比有所提升;華北、西部、東北地區占比,同比有所下降。華東、華南企業數量占比近六成,中部地區占比略有提升,繼續保持良好發展態勢。

 

規模:龍頭房企穩中有進 集中趨勢有所下降

2021年, TOP500房企總資產規模維持增長,增速則是自2017年見頂後,連續四年下降。淨資產同樣保持增長,增速近三年保持穩定。

企業層麵,依然有部分龍頭房企保持資產穩步增長,但TOP10TOP50房企集中趨勢有所下降,主要是因為部分規模房企因出現債務風險未入榜單或排名有大幅下滑。

 

風險:融資環境持續收緊 償債壓力依然較大

2021年全年政策先緊後鬆,房企融資呈現供需端持續收緊的態勢,融資額逐季下降,尤其是第四季度,約為第一季度融資額的五成。

TOP500房企“三道紅線”達標率來看,2021年三季度剔除預收款後的資產負債率達標率略有上升,而淨負債率與現金短債比達標率稍有下降。

近兩年,房企整體償債規模仍處在高位,償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗,從海外債到期餘額來看,未來三年房企仍然麵臨較大的還債壓力。

 

發展:淨利潤持續負增長 盈利能力繼續下滑

2021年,一方麵,TOP500房地產開發企業營業收入、營業成本均較上年有所增長,另一方麵,淨利潤、現金及現金等價物餘額、總資產收益率、淨資產收益率、成本費用利潤率等,同比都在下降。房企總資產水平上升,利潤空間收窄,尤其近兩年房企的淨利潤增幅不及資產增幅,導致總資產收益率下滑。

TOP50房企的絕對盈利能力數據與TOP500房企相比較,TOP500房企各項指標與TOP50房企相差甚遠,表明中小企業的業績疲弱,增長乏力。在相對盈利能力方麵,各位次房企在不同的指標上各有優勢,差異明顯。頭部企業在相對盈利能力方麵更具優勢,行業內部分化趨勢明顯。

 

策略:運營指標整體提升 回歸產品提升品質

2021年,房地產企業運營周轉效率緩慢提升,主要原因在於房企業績增速放緩,融資監管持續收緊,銷售端受到限價、限購、限貸等政策影響,房企盈利承壓較大。在控杠杆、限融資的背景下,縮短回款周期、加快周轉、提高運營效率成為眾多房企的重要舉措。

隨著行業進入高質量發展階段,產品力提升成為房地產行業發展的新要求。一方麵,產品品質從拿地開始即獲得高度重視。另一方麵,房企對產品品質越來越重視,在產品維度上更多關注健康、舒適、環保等因素,從而在高品質中獲得溢價。要改變在快周轉模式下產品同質化嚴重、千城一麵的現象,房企需要從產品的各個細節不斷雕琢。產品的設計品質、建造品質、交付品質以及後續的物業服務、入住體驗都是品質質量的體現。

 

趨勢:行業規模基本見頂 分化格局繼續加劇

2021年是房地產行業具有曆史意義的轉折年份,在行業規模基本見頂,房企內部分化加劇後,房地產行業已不再處於僅僅依靠提高市場規模、依賴房價上漲就能實現利潤增長的時代了。

存量時代,持續、精細化經營漸成主流。需回歸產品本身,精耕細作、持續打磨,尋找新的營銷路徑,在控製風險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上,未來房企需要理性選擇賽道,開辟新的利潤增長點。