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在中國,房子的“價值”在哪?周忻給出第三種答案!


【易哥說】

無論是在投資者眼裏,還是在普通老百姓口中,房子永遠是個繞不開的話題:“中國房價到底還會漲嗎?我們現在買入跌了怎麽辦?房子是否依然值得投資?租賃房對市場的意義在哪裏?”。

近期,在海南三亞舉辦的首屆“钜派投資集團J+CLUB會員年會”上,优发国际中國董事長、總裁周忻先生分享了自己關於房地產的“第三種”思路,即“房地產價值和使用價值的分離”,相信你可以從中得到一些啟發。


周忻在會上表示,中國房地產經曆了“第一個十年叫憂房,第二個十年叫有房,第三個十年叫優房”的發展期,而現階段中產階級的發展所帶來的紅利,將成為未來中國經濟發展的一個非常重要的助推器,房地產作為一項重要的項目配置,正受到越來越多高淨值投資人群的關注。



迷茫的投資者中國房地產究竟要“鬧哪樣”?


近期,政策調控下的房地產市場“變”相叢生,有人大規模拋售、有人加緊並購,有人質疑搖號買房,有人點讚租售同權,不管是誰,不管是從哪一個角度,大家都覺得中國的房地產市場變得有些看不懂了。甚至連美國沃頓商學院房地產係的係主任,在跟优发国际•沃頓的學員們上課的時候都會說一句:“我是很有經驗的世界全球房地產的教授,但是我不懂中國的房地產。”

在專業人士“看不懂”,普通百姓更“迷茫”的背景下,周忻拋出了“房地產的價值和使用價值”要分開來看的觀點並圍繞房屋“價值”和“使用價值”關係的變化,理清整個中國房地產發展的形勢,撥開了擋在眾人麵前的“雲霧”。


一分為二看中國房地產周忻的價值“相對論”


周忻從政治經濟學的角度來分析了房地產的“本質”:作為一種特殊的商品,房屋同時具有“使用價值”和“價值”雙重屬性。其中,房屋的使用價值,說的是房子的自然屬性,是“相對”老百姓的居住需求來說的;而房屋的價值,則是房子的社會屬性,是“相對”金融角度而言而談的。

在周忻看來,若想看懂今天的房地產,就要將其雙重屬性分開來看。那麽,造成這種現象的原因是什麽?話還得從20多年前說起。


曾經,房子隻有使用價值,而沒有價值


在20多年前,中國的房改還在進行中,市麵上大多都是隻有使用權的職工福利分房,在老百姓眼裏,房子是隻用來住的,是沒有價值的。

那時候,周忻開了一家叫上房置換的公司,專做二手房,並開了200多家門麵。有一個政府的老領導曾對周忻放下狠話,“把使用權放到市場上做交易,這簡直是天方夜譚!”,後來事實證明,他錯了。在這個過程中,老百姓逐漸開始意識到,自己房子的天花板值2萬,洗手間值3萬,這些是在他們過去從來沒有想過的事情。而周忻在這25年當中做的這件事,就是讓房地產的價值與它的使用價值一起體現出來了。


價值與使用價值的並存發展


經過一係列的發展,雖然房地產的價值和使用價值開始產生了聯係,但是在中國,二者並沒有完全的匹配。周忻舉了個例子:在美國,買一棟學生公寓,什麽都不幹就可以每年拿3.5%~4%的純回報率,然而在中國,除了早些年購買商鋪時可能會計算一下回報率之外,很少有人會把房子的租金算入回報當中,因為租金作為一筆收入,能夠抵掉物業費、正常的維修費等等,就已經很好了。

恰恰是房地產價值與使用價值的“錯位”發展,造成了整個中國現在的一種現狀:房屋價值在不斷地上漲,而它的使用價值上漲的速度相對滯後,這也是中國房地產的一個非常有意思的話題。


現階段,房屋價值與使用價值分離


周忻認為,從習近平主席提出“房子是用來住的,不是用來炒的”開始,中國到了房地產的價值與使用價值分離的階段了。

從“使用價值”角度來看,房子是用來住的,那就是要解決老百姓住的問題,不能讓城鎮化的老百姓住的成本太高,買不起房子。實在買不起的,可以用租的辦法解決,現在有些隻能租不能賣的房子,隻有使用價值,沒有價值。當中國的租賃房越來越多的時候,租賃房租很可能會降下來,因為現在中國搞租賃房屋的主要目的是降低房子的空置率,讓空置的房子實現它們的使用價值。

而從“價值”的角度來看,房價已經跟“使用價值”分離了。相比房地產,“不動產”這種叫法更接近房地產的價值屬性。在我們不斷發行貨幣的同時,不動產作為一種類似黃金的資產,可以充當“蓄水池”,體現它所對應貨幣的價值。

在這樣的思路下,就可以解釋為什麽現在房價一路在漲,房價要摁而摁不住,中國所謂的住的成本,並不會因為房地產的價值變化而產生波動。換句話說,在中國的貨幣政策還是寬鬆的,財政政策還是比較積極的狀態下,包括政府在內,都不會希望中國房地產有任何大起大落,為什麽?是為了整個中國經濟業態的穩定。

周忻指出,用房地產的使用價值,去解決普通老百姓的居住問題,讓中國的不動產的交易節奏能夠稍微慢一點,發揮它的價值,去成為中國整個經濟發展中的一種量化的工具和產品,可能是現階段整個經濟發展的需求。


投資“忻”思路當下,好的投資機會在哪裏?


拋開房地產的使用價值,從投資角度出發,周忻又給出了新的建議。

在很多投資者眼裏,房地產可能是一個增值的工具,但周忻認為,房地產更是一種保值的工具,所以在投資過程當中,可以把國內房地產的投資作為一種純資產去做研究。他表示,對於投資者來說,一定要看一件事情,就是房地產在整個資產配置當中的一個比重。

實際上,在中國,房企也在發生非常大的變化,圍繞著“地”的下半場,依然非常精彩。當房子變成了一個相對能夠固化的資產的時候,變數就會出現在土地和項目的價值上。從去年開始,各種並購,各種收購,各種重組頻頻出現,這些眼花繚亂的運營背後,預示著未來的一些投資機會,包括小城鎮,甚至包括未來農業,三權分離的過程當中的一些並購的股權等一些新方向的投資。

所以,當你把“價值”和“使用價值”分裂地去思考,你可能就會看得懂今天的房價,可能看得懂今年中國的房企為什麽還在如火如荼地做房地產,中國的長效機製是想讓老百姓住得更好。而把房地產作為資產,作為一種金融工具,作為中國經濟最重要的一個組成部分,也能夠讓它做到不漲也不跌,或者少漲少跌,盡可能保持平衡。想清楚這個問題,或對投資者的配置方麵有所幫助。

 “這是我的一個視角,不是一種理論”。周忻如是說,對此,你怎麽看?


J+ CLUB是由钜派投資集團創立的,中國首個以钜派超高淨值客戶為主體的,同時凝聚經濟學家、商業精英、投資大咖等高端人士的金融俱樂部共享生態圈,旨在為中國最高端人士打造財富共贏、智慧共融、資源共享的金融生態圈層。

今年是钜派J+CLUB的第一年,相信在钜派首席執行官兼聯席董事長倪建達先生的帶領下,钜派將會以更優質的服務,吸引更多超高淨值投資者加入,祝願钜派會越辦越好,早圓中國黑石夢!